自然母乳乳房不涨就是没奶 http://www.ekamw.com/jbcs/12307.html

文丨小白

城市向东、向东南，有关这类说法在郑州似乎是路人皆知。得益于郑东新区的成功，很多人都想去东边买房，试图成为下一个“东区”的见证人。

令人尴尬的是只知道往东，但往东面积太大了，东到哪？买哪个片区？哪类物业？

稍加分析之后就会发现，往东并不见得都是好地、洼地，甚至可能是“坑”。

01

“8XXX元/㎡起，住郑东轻奢住区”；

“美景集团布局经开首发力作，雄踞郑汴一体化核心腹地，优享城市发展利好”。

这几天，美景美地麟洲的广告又开始刷屏了。看到这个，小白先是诧异它为什么还没卖完。紧接着又松了口气，这样的位置，这样的产品，没卖完说明购房者还是比较理性的。

美景美地麟洲位于经开区南三环（新安路）与前程大道交汇处东南角，说是南三环，其实这里已经出了东四环6公里，属于经开物流园区。

提到经开区，很多人的第一印象就是：厂房+物流园+大货车，以及又荒又远。

然而，当你认为经开区又荒又远没配套的时候，经开区的触角却已经伸向了更远、更荒的经开物流园区。

经开物流园区大致范围为芦医庙大街以东、万三公路以西、陇海铁路以南、郑民高速以北，规划面积85平方公里。

若仅从大方向上看，经开物流园区位于郑州的东南方向，周边的邻居一个比一个厉害。白沙、港区、滨河国际新城环伺，似乎有一种众星捧月的感觉。

从经开物流园区相关网站上，我们查到：经开物流园区最早在年9月成立，年2月划归经开区管理，其主导产业为汽车及装备制造业和现代物流业。

有了这样的产业定位，再说一些高大上的形容词就显得有些牵强附会了。哪怕在物流前面加上“国际”二字，也掩盖不了“物流大车”的真相。简单来说，物流园区就是经开区产业外溢承接地而已。这样的区域，注定了其生活环境不会好到哪去。

02

经开物流园区是时代催生的产物，虽然它是经开三大组团（老城、滨河、物流园）之一，但是它离主城区非常远。以美景美地麟洲营销中心为例，它距离会展中心直线距离15公里，距离紫荆山直线距离19公里，就连最近的经开中心广场也相差10公里。

从规划图上看，物流园区西片区多为工业用地（棕色），东片区多为物流仓储用地（紫色），住宅用地（黄色）多分布在片区中心两侧。由此可以看出，住宅、商业只是物流园区的点缀配套。

再看看其他热门新区：滨河国际新城定位为中央生活休闲区，常西湖新区定位为西部行政中心，白沙组团定位为省级公共服务区......对比之下相形见绌，物流园区并不十分抢眼。

也许有人会质疑，这里位于白沙和港区之间，结合郑州向东南发展的大趋势，物流园区作为中间的一个过渡区，怎么着也会享受到一定的辐射红利。但是，不要忘了郑州一贯地跳跃式发展模式。

如果物流园区想要靠白沙、港区的辐射带动，那也要等到南北两边发展起来之后，这个时间注定会相当漫长。此外，在经开区三大组团中，物流园区的成熟难度无疑也是最大的。

03

按道理说，这么远、这么荒的经开物流园区，怎么可能会有开发商看上？

别说，还真有房企看上，还都不是中小房企，都是有名的大房企，比如万科、金地、碧桂园、恒大、保利、美景等。

其实在这些大房企进驻之前，就已有一些本土房企小试牛刀。比如新巢世界湾、九龙新城、华企前程印象等。

只不过有些房企实在玩不转，只好交给大房企接盘，经过华丽丽的包装，原本无人问津的房子有的竟然卖出去了，真是邪门。

美景美地麟洲前身为新巢世界湾，再之前则为电商孵化基地，后来转型为物流园区综合配套项目，并计划引入奥特莱斯。

年的郑州房地产市场不比现在，一线房企还没大量进驻，片区炒作也不那么厉害。作为纯商业项目，新巢世界湾只能靠卖公寓回笼资金，但那个时间点，郑州三环内还有很多单价八九千的住宅，公寓乏善可陈，更何况是这么偏远的地段。最终，项目已经现房了，销售依旧毫无起色，只得作罢。

年，一线房企大举入郑，经开区处于风口浪尖。9月初自贸区获批，一周后，美景接手并改名为美景美地麟洲。

美景接管之后，开启了铺天盖地的渠道推广外加大量的优惠政策，然而有些事情终究不以人的意志为转移。无奈之下，最终用起了售后返租的大杀器，这才起死回生。

返租九年，其中第一年为筹备期，此后八年分三个阶段进行租金上浮。经营状况如何，租金能否如期返还，还是个未知数。

04

以新安路为中心，美景美地麟州分南、北两个地块：北地块特别显眼，一是因为周边没有什么高层建筑，二是因为红色的外立面辨识度挺强。包括2栋公寓、一栋写字楼（物流园区管委会行政办公中心）和1个商业中心，已经交房。

南地块规划4栋类住宅公寓、2栋SOHO、1栋LOFT、1栋星级酒店+写字楼的双塔、3栋商业。

项目西侧就是前程大道，关于前程大道小白听得最多的就是：前程大道作为郑东新区的未来主干道，将沟通连霍高速以及郑民高速，并且实现起郑东新区、经开老城区、航空港区的资源互动。

看到这个，小白想起了我国唯一一条加入亚洲公路网的国际公路——国道。国道北起北京市西城区，南达深圳市南山区，全长公里，是贯通中国南北的公路交通大动脉。按照置业顾问的说法，国道实现了北京、石家庄、郑州、武汉、长沙、广州、深圳等城市的资源互动，沿线房价岂不是要上天？

连接白沙与港区的13号线，虽然与前程大道高度重合，并在项目附近规划有站点，但13号线何时动工还是未知数。

由于一期销售受阻，美景汲取了经验，二期规划了4栋类住宅。围合式布局也好，双气也罢，它终究还是公寓。

换句话说，现在的购房者已经不是三四年前的那波人了，认知已经升级，这也决定了在物流园区做公寓，注定寸步难行。

05

物流园区虽然处于东南，位于郑州大发展方向上，但是其物流的规划定位注定了发展受限，不受购房者待见，片区楼盘的销售状况就是最好的例证。

作为物流园区稀缺的公寓产品，很不幸，美景美地麟州生不逢时，似乎并没有表现出应有的稀缺性。

周围全是物流大车，要规划没规划，要配套没配套，要人气没人气，靠什么升值？

物流仓储企业大都有员工宿舍，外来人员也多为短暂停留，取货之后便匆忙离去，长期稳定的租客从哪里来？

若为自住，在万科、金地部分特价房9字头都滞销的情况下，单价多的公寓，性价比真的高吗？

——END——

商都网·商都房谈原创作品

后台回复，即可查看热盘点评！

更多楼盘持续更新中！

往期精彩推荐

孔雀城公园海

华夏幸福断臂求生，郑州的孔雀还能飞多远？

亚新美好书苑

小地块做改善盘，究竟如何美好？

郑州华侨城

大西南大盘来袭，文旅造城能否成功？